ISSO
SÓ É POSSÍVEL EM LEILÕES JUDICIAIS.
Se alguém lhe oferecer um
imóvel pela metade do preço, dizendo que é uma “moleza”; uma “mosca branca”;
uma “galinha morta”, que o proprietário está endividado, precisa viajar urgente
ou que tem um “probleminha” de documentação que é fácil de resolver, pode ter
certeza que você estará correndo um enorme risco de perder seu dinheiro ou de
ter muitos problemas pela frente.
Ninguém, em sã
consciência, vende um bem, notadamente um imóvel, pela metade do seu valor só
por uma emergência, ou por um “probleminha” simples. Como advogado conheci
alguns casos em que pessoas, achando que a sorte lhe bateu as portas, colocaram
dinheiro bom em coisa ruim!
Só os leilões judiciais é
que oferecem a oportunidade de se adquirir um imóvel ou outros bens pela metade
de seu valor, de forma perfeitamente legal e segura.
Embora a possibilidade de
se adquirir um imóvel (casa, apartamento, terreno, etc.) pela metade do seu
valor seja tentadora, ainda poucas pessoas exploram esse mercado.
"Leilão é coisa séria!
Não é loteria não"
Desde que passei a me
dedicar exclusivamente a assessorar investidores, passei a escutar vários
relatos fantasiosos sobre leilões. São comuns relatos de que um parente
distante ou um amigo do amigo, etc, consegue fazer excelentes negócios em leilões,
porque conhece o leiloeiro, que lhe separa os melhores negócios ou até faz uma
parceria exclusiva. Há relatos, também, de insucessos, de um parente distante,
de um amigo do amigo, que comprou um imóvel em leilão e demorou mais de dez
anos para receber o imóvel, que perdeu dinheiro, etc.
Por conta dessas
histórias fantasiosas, conheci várias pessoas que optaram por investir seu
capital, as vezes juntado ao longo de muitos anos, em franquias de Fast Food ou
Grifes de moda ao invés de investir em leilões de imóveis. Preferiram correr o
enorme risco do negócio “franquia”, alugando loja em Shopping Center,
contratando funcionários, assumindo compromissos com quotas de vendas, formação
de estoques, investimento em propaganda, trabalhando de segunda a domingo sem
direito a descanso, por a creditarem que Leilão é muito arriscado e difícil,
pois depende da justiça, de um “bom” advogado, de conhecer o leiloeiro, etc.
Leilão é coisa séria! Não
é loteria não; o leiloeiro é comissionado, portanto quanto maior o valor do
negócio maior sua comissão. Além do mais, todo leilão é fiscalizado,
principalmente os judiciais, onde o Juiz, o devedor, o credor e todos os demais
interessados estão de olho no negócio; assim é muito difícil que haja algum
“jeitinho” para beneficiar ou prejudicar quem quer que seja.
Atualmente, quase todos
os leilões são pela internet, realizados por uma ferramenta eletrônica que não
admite intervenção humana, de forma que não há como impedir que alguém
cadastrado efetue um lance.
"Antes de participar de um
leilão
é preciso tomar alguns cuidados"
Ao contrário de investir
em franquias, que envolve muito trabalho e muito risco (vários clientes meus
perderam tudo em franquias), arrematar imóveis em leilões judiciais é muito
rentável, seguro e relativamente fácil. Não é necessário grandes conhecimentos,
nem montar estruturas (loja, funcionários, estoque, etc.), basta o capital, um
pouco de pesquisa pela internet e, de preferência, um advogado para analisar os
processos e só. Uma pessoa, uma família, pode fazer excelentes negócios com
imóveis em Leilões judiciais, pois a venda é certa, é sabido o valor do imóvel no
mercado, o que é preciso conseguir é arrematar (comprar) bem, para poder
revender com lucro ou tornar a locação muito mais rentável.
O fator que permite se
faça um a boa compra nos leilões judiciais é o segundo leilão ou 2ª Praça, onde
os imóveis podem ser arrematados a partir de 50% (cinquenta por cento) do valor
da avaliação atualizada. Assim, é possível e relativamente fácil comprar um
apartamento, por exemplo, e conseguir um lucro líquido, já descontadas as
despesas, que pode chegar a 50% sobre o capital investido em menos de um ano.
Não é um bom negócio?!
Qual aplicação financeira renderia 50% em um ano praticamente sem riscos? E o trabalho é mínimo:
pesquisa, uma eventual reforma ou “ajeitada” no imóvel e de pois a venda.
"Pensando nisso, elaborei
algumas
perguntas e respostas, com vistas a
esclarecer as pessoas sobre essa
excelente oportunidade de negócio:"
Contudo, nem tudo são
flores, há que se tomar cuidado com os espinhos também. Antes de participar de um
leilão é preciso tomar alguns cuidados: deve-se ler atentamente o EDITAL, que
são as regras do leilão, porque depois, não se poderá desistir do negócio,
alegar desconhecimento, ou que não era isso que queria, etc. é preciso saber a origem
da dívida que penhorou o imóvel, quais são os ônus que pesam sobre o bem, quais
a obrigações que o arrematante irá assumir, etc. Por isso, prescindir de um
advogado, experiente de preferência, é um risco muito grande.
Já atendi vários clientes
que arremataram imóveis sem nem consultar o leiloeiro sobre as condições do
leilão e depois tiveram problemas com a regularização da propriedade. Já atendi
pessoas que arremataram uma fração do imóvel (20%, 50%, etc.) acreditando que
tinham comprado o imóvel inteiro. Já atendi pessoas que arremataram direitos de
compromissário comprador e não sabiam que também estavam comprando as
obrigações, etc., etc. Talvez, sejam essas pessoas que espalham histórias de insucessos,
não porque o leilão é ruim, mas porque não foram precavidas, não estudaram o
negócio com o devido cuidado, furtaram-se de ter a assessoria de um advogado e,
aí, fizeram um mau negócio.
Pensando nisso, elaborei
algumas perguntas e respostas, com vistas a esclarecer as pessoas sobre essa
excelente oportunidade de negócio:
É
seguro arrematar um imóvel em Leilão? – Perfeitamente seguro!
Principalmente nos leilões judiciais, onde quem está vendendo o bem é o Poder Judiciário,
representado pelo Juiz de Direito. Daí, não é necessário exigir Certidões
Negativas dos vendedores, lavrar escritura, etc. Contudo, há que se tomar
algumas precauções antes de participar do leilão, pois presume-se que o
arrematante tem conhecimento de eventuais dívidas e ônus que pesam sobre o
imóvel e que tem que ser consideradas antes da arrematação.
Por
que é possível comprar um imóvel pela metade do seu valor de mercado num
leilão? – Porque nos leilões em geral são designadas duas
datas para a venda do bem: uma pelo valor da avaliação, que é muito próximo do
valor de mercado e outra, caso não haja comprador na primeira, por até 50 %
(cinquenta por cento) do valor da avaliação. Isto ocorre pela necessidade de se
vender o bem. Se não há interessados pelo valor de mercado aplica-se um
desconto de até 50% para estimular a arrematação. Assim, é bem possível, e
acontece com frequência, que alguém arremate um imóvel pela metade de seu valor
de mercado, o que significa um lucro bruto de 100% sobre o capital investido!
Se
eu arrematar um imóvel em leilão, e esse imóvel tiver outras dívidas, eu vou
ter que pagar? – Depende do motivo pelo qual o imóvel foi a
leilão. Os impostos se sub-rogam no preço da arrematação (art. 130 do CTN), o
que significa que o arrematante fica exonerado de pagar impostos anteriores a
arrematação, contudo essa sub-rogação deve estar expressa no Edital. Já débitos
de condomínio, alienação fiduciária e outros ônus devem ser analisados caso a
caso, por isso há a necessidade de se verificar esses ônus antes do leilão.
Pode-se
visitar o imóvel antes do leilão? – Essa é uma questão que
afasta investidores inexperientes. Noventa e nove por cento (99%) dos imóveis
em leilão estão ocupados. Dificilmente os ocupantes autorizam a visitação.
Pode-se requerer ao Juiz que determine a visitação, mas a demora dessa decisão
seguramente ultrapassará a data do leilão. Assim, os investidores arrematam o
imóvel vendo apenas o Laudo de Avaliação, que traz fotos internas do imóvel.
Isso também justifica o preço menor praticado na 2ª praça.
Se
o devedor entrar com algum recurso após a arrematação, terei que esperar até o
julgamento ou poderei desistir da arrematação? - Se
houver recurso, a Lei faculta ao arrematante desistir da arrematação e receber
o dinheiro que depositou de volta corrigido. Por isso, não há prejuízo na
arrematação judicial.
E
a entrega do imóvel, é coisa difícil, complicada, demorada demais?
– essa é talvez a maior das preocupações de quem vai participar de um leilão de
imóveis, mas na prática não se justifica. Nos leilões judiciais, quem está lhe
vendendo o imóvel é o Poder Judiciário, representado pelo Juiz de Direito e é
ele quem vai lhe entregar o bem. Assim, se a desocupação não for amigável ela
será forçada, com o uso de força policial se preciso for. Não é necessário
ajuizar uma ação de despejo.
Nos leilões
extrajudiciais, de Bancos que retomaram imóveis financiados, a eventual
desocupação é por conta do arrematante, que conta com a Lei específica que lhe
garante a “imissão na posse”, ou seja, a desocupação do imóvel nos mesmos
moldes dos leilões judiciais.
Quanto
tempo demora entre a arrematação e a entrega do imóvel?
– Nos leilões judiciais, todos os atos ocorrem dentro de um processo, que por
sua natureza são demorados. Na média o prazo entre a arrematação, o registro e
a desocupação fica em torno de seis meses. Mais uma justificativa para o preço
a menor.
Vou
estar tirando o lar de uma família!? – essa é outra questão que afasta possíveis
investidores, que pensam que vão tirar o lar de uma família. Em primeiro lugar
é preciso não confundir as coisas. O arrematante não faz parte do processo, não
é por causa dele que o Réu/Executado
está sendo expropriado. O leilão de um bem qualquer na justiça é uma situação
extrema e ocorre quando esgotados todos os meios de uma solução amigável. É
claro que o expropriado está sabendo que seu imóvel está indo a leilão e
geralmente já está conformado com essa situação. Outro ponto de vista é que se
não for você o comprador, será outro, simplesmente! Não nos cabe discutir os
motivos que levaram o imóvel a leilão, o que interessa é que você pode fazer um
bom negócio dentro da mais absoluta legalidade e moralidade!
De
quanto capital preciso para participar de um leilão de imóveis?
– em São Paulo a partir de R$ 100 mil reais já se consegue fazer negócios em
leilão, menos é possível também, mas a quantidade de ofertas é muito pequena.
Com R$ 300 mil as oportunidades são bem maiores e em vários bairros é possível
arrematar imóveis com esse valor.
Quais
são as despesas que incidem sobre uma arrematação de imóveis?
– essa é uma questão importante, porque além do preço o arrematante terá que
pagar a comissão do leiloeiro de 5%, o imposto de transmissão ITBI de 3%, em
algumas situações o IPTU e Condomínio em
atraso, deverá considerar ainda despesas com eventual desocupação forçada, eventual
reforma, despesas com a manutenção até a venda e com a futura venda, etc.
Por isso deve-se colocar
na ponta do lápis todos os custos e possíveis despesas antes de se oferecer um
lance no leilão, para não correr o risco de trocar seis por meia dúzia.
Necessito
de um advogado? – Nos leilões judiciais é necessário um
advogado para peticionar em juízo, assim, caso a pessoa arremate um bem
qualquer, necessitará de um advogado para requerer ao juiz da causa a Carta de
Arrematação e a desocupação ou qualquer outro ato judicial. Todavia, é sempre
aconselhável ter a assessoria de um advogado antes de participar de um leilão,
para verificar a legalidade de todos os atos no processo, pois podem surgir
algumas situações que só um advogado experiente conseguirá identificar e,
assim, evitar problemas. Mesmo nos leilões extrajudiciais, no caso de uma
desocupação forçada, necessariamente terá que se socorrer de um advogado. Portanto,
o ideal é contar com a assessoria profissional para que tudo ocorra de uma
forma natural e tranquila, pois o valor investido é sempre alto e não vale a
pena essa economia. Pense no advogado como um seguro para o seu investimento.
Não
possuo capital para sozinho arrematar um imóvel, posso compor uma sociedade ou
um grupo para arrematar imóveis? – claro que pode! Você
pode comprar/Arrematar em sociedade ou em grupo, geralmente constitui-se uma
empresa para isso ou forma-se uma sociedade em conta de participação ou
sociedade de propósito específico – SPE. Um advogado saberá a melhor forma
empresarial para esse objetivo.
É
possível financiar a compra em leilão? – nos leilões de bancos,
por vezes é oferecido os bens com possibilidade de financiamento. Nos leilões
judiciais a lei mudou recentemente e hoje admite-se parcelamento em até 30
vezes, apenas com correção monetária. Já há vários casos de arrematações nesses
moldes. A proposta de arrematação em prestações deve ser feita diretamente e
por escrito ao Leiloeiro, nos termos do artigo 895 do Código de processo Civil,
que aguardará o término do leilão à vista; se não houver ofertas ele submeterá
a proposta ao Juiz da causa, que por sua vez consultará o credor. Havendo
concordância a arrematação é homologada.
Essas são algumas questões
frequentes e com as respostas percebe-se que não é tão difícil participar de um leilão de
imóveis; com um pouco de capital e de pesquisa e dedicação qualquer pessoa pode
se tornar um arrematante experiente e lucrar muito com isso, como dito, sem
muito trabalho.
Boa sorte!
